부동산 경매 공부 용산 한남동 최고급 아파트 17억 실거주 & 투자
부동산 경매, 절호의 투자 기회일까?
오늘 소개할 2024 타경 1817은 서울 용산구 한남동에 위치한 최고급 아파트 유엔빌리지 루하우스 3층 301호입니다. 감정가 34억 1천만 원에서 3회 유찰 후 최저가 17억 4,592만 원(51%)에 2025년 6월 24일(화) 서울 서부 지방 법원에서 입찰이 진행될 예정입니다.
한남동 유엔빌리지 고급 아파트, 과연 절호의 투자 기회일까요? 아니면 위험성이 숨어 있을까요? 지금부터 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
경매 물건 핵심 정보 요약
사건번호 | 소재지 | 종별 | 감정가 | 최저가(51%) | 입찰일 | 입찰보증금(10%) |
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2024타경1817 | 서울 용산구 유엔빌리지길 230, 3층 301호 | 아파트 | 3,410,000,000원 | 1,745,920,000원 | 2025-06-24(화) 10:00 | 174,592,000원 |
- 건물면적: 187.69㎡ (56.78평)
- 대지권: 98.56㎡ (29.81평)
- 입찰방법: 기일입찰 (서울서부지방법원 5계)
- 소유자/채무자: (주)OOO OOOOO
- 임차인: 2022.03.31 전입, 대항력 없음(실제 등기부, 전입 일자 확인 필수)
입찰 진행 상황: 1차(3/11) 34.1억 유찰 → 2차(4/15) 27.28억 유찰 → 3차(5/20) 21.82억 유찰 → 4차(6/24) 17.45억 진행
입찰보증금: 최저가의 10% (1억 7,459만 2천 원) 현금/수표/계좌이체 준비
입찰보증금: 최저가의 10% (1억 7,459만 2천 원) 현금/수표/계좌이체 준비
물건 상세 분석: 입지, 구조, 설비, 법적 제한
- 위치/주변환경: 한남역(경의중앙선) 북동 측, 한남더힐 동측, 서울 중심 고급 주거지. 공동주택·단독주택·근린생활시설 혼재, 한강조망·쾌적한 환경
- 교통: 차량 진입 가능, 버스정류장·옥수역(3호선, 경의중앙선) 인접, 서울 주요 지역 접근성 우수
- 건물/토지 정보: 2015년 준공, 지하 1층/지상 8층 중 3층, 총 7세대 소규모 고급 아파트. 남향 위주, 전용 56.78평, 대지 29.81평, 세대당 2대 이상 주차
- 내부 구조: 방 3~4개, 욕실 3개, 거실·주방·서재, 남향 거실, 넓은 평면(내부구조도 참고)
- 설비: 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, CCTV 등
- 토지이용계획/제한: 제1·3종일반주거지역, 자연경관지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강변 중점경관관리구역 등 각종 규제(투자 전 확인 필수)
부동산 경매 정보와 아파트 경매 물건은 입지, 구조, 법적 제한까지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
등기부등본 및 임차인 현황 분석
- 등기부등본: 2020년 소유권 이전, 2021년 근저당(2,640백만 원) 말소기준권리, 이후 권리(근저당·임의경매·압류 등) 모두 소멸 예정
- 임차인: (2022.03.31 전입, 2024.07.24 확정일자, 2024.08.02 배당요구, 보증금 1.5억/월세 800만 원, 대항력 없음)
- 명도 난이도: 임차인 점유, 대항력 없어 인수 위험 없음. 명도는 배당 후 퇴거 요구 가능(난이도 중)
- 유의사항: 최선순위 설정일자(2021.12.10) 이후 권리 모두 소멸, 인수할 권리 없음
권리 분석상 인수할 권리가 없고, 부동산 경매 위험성은 낮은 편입니다. 단, 명도와 관리비·체납금 등은 반드시 확인하세요.
투자 전략: 낙찰가율, 입찰가 산정, 대출, 리스크
- 인근 낙찰가율(최근 3/6/12개월): 102% / 100% / 92% (평균 1회 유찰)
- 입찰가 산정: 2020년 16.7억(3층) 이후 시세 상승. 현재 최저가(17.4억)는 감정가 대비 약 16.6억 저렴(실 거래가 확인 필수)
- 입찰 전략: 희소성 높은 소규모 단지, 실입주·투자 모두 매력적. 세 번째 유찰로 인해 추가 하락한 가격이기에 이번 회차에 관심이 집중될 가능성 높음. 경쟁률·입찰가 신중히 산정
- 경락 잔금 대출: 감정가·낙찰가의 60~70%(무주택자 최대 80~90%)까지 가능. 대출 가능 여부는 사전 은행 상담 필수
- 자금 계획: 자기 자본 30~40% 이상 확보 권장, 잔금 납부 기한(낙찰 후 45일 내) 엄수
- 리스크/주의사항: 미납 관리비, 하자, 명도 소송 가능성, 시세 변동, 세금 등 꼼꼼히 체크. 아파트 경매 시 주의사항 숙지 필수
경락 잔금 대출 한도, 관리비·체납금, 명도 리스크 등은 반드시 사전 점검하세요.
부동산 경매 절차 & 공부 방법
- 경매 절차: 경매공고 확인 → 물건 조사/현장 방문 → 입찰 준비(보증금 등) → 입찰 참여 → 낙찰 → 잔금 납부 → 소유권 이전 → 명도/입주
- 입찰 방법: 법원 방문, 신분증·도장·입찰보증금(10%) 준비, 입찰표 제출 (아래 파일 다운로드)
- 경매 공부: 대법원 경매 사이트 및 지지옥션 경매 등 무료/유료 경매 사이트, 유튜브·블로그 참고
- 경매 대행 활용: 권리분석·명도 대행 등 전문가 활용 가능, 아파트 경매 대행 수수료는 낙찰가의 1~3% 수준
경매 사이트 무료 검색, 경매 전문 부동산 상담, 경매 아파트 사는 방법 등 다양한 채널을 적극 활용하세요!
맺음말
서울 아파트 경매는 실거주와 투자를 모두 노릴 수 있는 매력적인 시장입니다. 특히 한남동 유엔빌리지처럼 희소성 높은 물건은 이번 유찰로 인해 가격이 크게 하락한 만큼, 투자자들의 관심이 더욱 집중될 것으로 예상됩니다. 꼼꼼한 권리분석과 현장조사, 자금계획이 필수입니다. 그럼 다음 부동산 경매 물건 추천 포스팅으로 찾아뵙겠습니다.
주의: 본 웹사이트는 금융 상품 판매나 중개 없이 정보 제공만을 목적으로 운영되며, 해당 경매 정보는 법원 정보와 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 법원의 매각물건명세서 등 관련 서류를 확인하시고, 본 웹사이트의 정보만으로 인한 입찰 문제에 대해서 책임지지 않습니다.